光明房地產(chǎn)集團(tuán)大討論、大反思活動(dòng)
簡(jiǎn) 報(bào)
第16期
光明房地產(chǎn)集團(tuán)大討論、大反思活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編 2018年6月25日
對(duì)標(biāo)企業(yè) 提升自我 提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平
——虹陽(yáng)公司大討論、大反思活動(dòng)心得
為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)十九大精神，根據(jù)集團(tuán)全員大討論、大反思活動(dòng)的通知要求，虹陽(yáng)公司高度重視此次活動(dòng)，在接到通知后，立即成立了大討論領(lǐng)導(dǎo)小組，總經(jīng)理、黨支部書(shū)記分別任組長(zhǎng)和常務(wù)副組長(zhǎng)，各條線負(fù)責(zé)人及各項(xiàng)目公司總經(jīng)理為組員。第一場(chǎng)動(dòng)員會(huì)將集團(tuán)大討論精神傳達(dá)到位，并公布了大討論實(shí)施方案，布置每個(gè)聯(lián)絡(luò)點(diǎn)的任務(wù)。各部門(mén)各項(xiàng)目分組討論，觀點(diǎn)迸發(fā)，盡己所能想問(wèn)題，查不足、尋方法、促發(fā)展，形成了多項(xiàng)有利于企業(yè)運(yùn)營(yíng)的好方法、好思路，從各條線實(shí)際工作著手提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平。
一、控制好項(xiàng)目成本
合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目發(fā)包階段和實(shí)施階段，可以說(shuō)是一個(gè)系統(tǒng)控制過(guò)程。
第一是抓好源頭。加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制。工程、成本、財(cái)務(wù)、投資盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程中的費(fèi)用。讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。虹陽(yáng)成本條線正著手建立項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)，將已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本做統(tǒng)一分析管理。
第二是設(shè)計(jì)階段。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)，預(yù)結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅可以取得良好的社會(huì)效益，而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟(jì)效益。虹陽(yáng)工程條線定期組織樓盤(pán)參觀學(xué)習(xí)，到對(duì)標(biāo)企業(yè)中研究結(jié)構(gòu)、景觀等設(shè)計(jì)要點(diǎn)，試圖找出投入一分，收入十分的設(shè)計(jì)精華。
第三是施工階段。在工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段，通過(guò)招投標(biāo)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程建設(shè)成本，擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商。對(duì)于招標(biāo)單位的選擇，要充分了解投標(biāo)單位實(shí)際施工能力。在工程施工階段還要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，重點(diǎn)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，建立工程簽證管理制度。虹陽(yáng)舟山項(xiàng)目由專人負(fù)責(zé)與施工單位溝通，把控現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量。
第四是工程結(jié)算階段。工程項(xiàng)目的審計(jì)必須對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過(guò)程進(jìn)行審計(jì)。工程項(xiàng)目的審計(jì)不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的事后審計(jì)，竣工審計(jì)，更要重視事前和事中審計(jì)。事前審計(jì)，可使工程項(xiàng)目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項(xiàng)目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避免可以預(yù)見(jiàn)的失誤。事中審計(jì)，即施工階段中若干個(gè)過(guò)程所作的審計(jì)，這種審計(jì)更具有針對(duì)性、效益性，做好了，能達(dá)到事半功倍的效果。虹陽(yáng)公司著手采用邊建設(shè)邊審計(jì)的方法來(lái)隨時(shí)把控動(dòng)態(tài)成本。
二、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
一是采取傳統(tǒng)工序前置，縮短開(kāi)發(fā)周期，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，以“成本換時(shí)間”，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。
二是加強(qiáng)與地方政府的溝通協(xié)調(diào)，盡快取得四證，提高自有資金利用效率。項(xiàng)目配套部門(mén)要尋找合法合規(guī)的途徑進(jìn)一步提高工作效率。
三是控制銷售與回款節(jié)奏，加快資金周轉(zhuǎn)速度。對(duì)于售樓賣場(chǎng)進(jìn)度控制，按照公司經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷要求實(shí)施到位，在開(kāi)盤(pán)之前，盡量降低對(duì)自有資金的占有量。
四是圍繞公司財(cái)務(wù)資金流轉(zhuǎn)要求，優(yōu)化工程實(shí)施進(jìn)度，科學(xué)合理地把工程量均衡好。設(shè)備和材料的采購(gòu)，要做好計(jì)劃安排，優(yōu)化資金安排。
開(kāi)展大討論是集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要手段，它不僅僅只是提幾個(gè)問(wèn)題，說(shuō)幾種方法，而是要真正形成長(zhǎng)效機(jī)制，討論出真正對(duì)企業(yè)發(fā)展有利的、推動(dòng)發(fā)展的新思路，以面對(duì)不斷變化的新形勢(shì)，從而抓住新機(jī)遇。
（虹陽(yáng)公司 汪雯佳）