光明房地產(chǎn)集團(tuán)大討論、大反思活動(dòng)
簡(jiǎn) 報(bào)
第19期
光明房地產(chǎn)集團(tuán)大討論、大反思活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編 2018年7月23日
積極轉(zhuǎn)型迎變局 合規(guī)經(jīng)營(yíng)謀新篇
光明地產(chǎn)總法律顧問(wèn) 張志敏
經(jīng)過(guò)全集團(tuán)的努力,光明地產(chǎn)完成了三年業(yè)績(jī)承諾,尚未休息片刻，又進(jìn)入了山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，樓市迎來(lái)新變局的2018年。2018年伊始，光明地產(chǎn)為貫徹落實(shí)光明食品集團(tuán)“對(duì)標(biāo)先進(jìn)、共謀發(fā)展”全員大討論、大反思活動(dòng)，組織開(kāi)展了針對(duì)光明地產(chǎn)努力適應(yīng)樓市正開(kāi)啟新變局的時(shí)代背景下，如何對(duì)標(biāo)先進(jìn)謀發(fā)展、主動(dòng)積極轉(zhuǎn)型創(chuàng)新布新局的大討論、大反思活動(dòng)。
“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”定位，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)歷史新階段，樓市正處于開(kāi)啟新變局的時(shí)刻。對(duì)光明地產(chǎn)專司從事房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何適應(yīng)這個(gè)變化，更是擺在我們面前一個(gè)迫切需要認(rèn)真對(duì)待的嚴(yán)峻事實(shí)。
在中國(guó)房地產(chǎn)歷史上，房地產(chǎn)也經(jīng)歷過(guò)數(shù)輪的調(diào)控，但調(diào)控?cái)?shù)月后，又會(huì)再次反彈，不僅恢復(fù)原狀，還會(huì)進(jìn)一步助推房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)受到的影響甚少或者受到的影響不大。本屆政府的執(zhí)行能力，與以往相比是相當(dāng)強(qiáng)的。我們不能將希望寄托在以前數(shù)輪調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)上，而應(yīng)當(dāng)意識(shí)到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式必將受到政策的制約和限制。應(yīng)當(dāng)主動(dòng)的接受這種改變，適應(yīng)形勢(shì)，積極謀變，才能籌劃解決光明地產(chǎn)未來(lái)的困境。我們要在保持現(xiàn)有發(fā)展模式的基礎(chǔ)上，積聚力量；然后通過(guò)主動(dòng)積極的轉(zhuǎn)型，尋找機(jī)遇；同時(shí)寄希望于通過(guò)政府各方面的支持及光明食品集團(tuán)土地資源的整合，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)。
總結(jié)本人自身在光明地產(chǎn)約二十年的工作經(jīng)歷及分管的工作，在此提出必須依法規(guī)范、主動(dòng)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的觀點(diǎn)，希望與大家共同討論，共同推進(jìn)光明地產(chǎn)的快速、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。
一、對(duì)依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)的理解
根據(jù)中國(guó)特色社會(huì)主義的特點(diǎn)，依法規(guī)范指的不僅僅遵守包括全國(guó)人大及其常委會(huì)及各級(jí)地方權(quán)力機(jī)構(gòu)頒布的各種法律法規(guī)，更重要的是包括了中國(guó)共產(chǎn)黨提出的各種全局性的政策。如“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒”的就是如此。
從立法的過(guò)程來(lái)看，法規(guī)是相對(duì)是滯后的；而政策是可以根據(jù)中國(guó)實(shí)際形勢(shì)的變化，可以隨時(shí)調(diào)整的。即先有政策，后有法律。
新時(shí)代中國(guó)社會(huì)主義的基本特征就是中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。所以我們不能機(jī)械地適用法律，而應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解黨和國(guó)家的政策調(diào)整，當(dāng)法與黨和國(guó)家現(xiàn)行政策相有差異時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守黨的新政策。唯有如此，我們光明地產(chǎn)才能在中國(guó)特色的社會(huì)主義發(fā)展進(jìn)程中，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。
二、在新形勢(shì)下“依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)”中要注意的幾個(gè)問(wèn)題
（一）必須妥善地處理與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，了解當(dāng)?shù)卣畬?duì)企業(yè)的期望值
一般來(lái)說(shuō)，在投資的前期階段，政府比較關(guān)心招商投資的力度；在投資的中期階段，政府比較著急的是維穩(wěn)工作；在投資后期階段，政府希望的是不要尋其麻煩。
所以企業(yè)在與當(dāng)?shù)卣忧⑦^(guò)程中，在每一個(gè)階段，政府會(huì)有不同的期望值，而我們的期望值，也需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣钠谕祦?lái)匹配，超越該階段性的接洽，往往都只能是務(wù)虛性質(zhì)的。特別是我國(guó)各級(jí)政府負(fù)責(zé)人的調(diào)動(dòng)是相當(dāng)頻繁的，原有的承諾，包括協(xié)議，會(huì)隨著政府負(fù)責(zé)人的調(diào)整，會(huì)有產(chǎn)生新變化。不然李克強(qiáng)總理也不會(huì)在本次人大會(huì)議前大聲疾呼“新官必須理舊政”。
在本屆人大會(huì)議前，出現(xiàn)了一波政府提出的甘當(dāng)“店小二”的表態(tài)。“店小二”故名思議，是服務(wù)性質(zhì)的，但在建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代的過(guò)程中，我們不能忘了“店小二”是從原來(lái)的“掌柜”轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，他在從事“店小二”的職責(zé)時(shí)，有時(shí)不免會(huì)提出“掌柜”的要求。
（二）與當(dāng)?shù)卣忧⒅?，要特別注意“規(guī)范”
所謂注意“規(guī)范”，首先是注意政府級(jí)別的規(guī)范，比如我們?cè)讷@取土地資源時(shí)，根據(jù)法定權(quán)限，只有縣級(jí)以上人民政府才有處置的權(quán)限。我們?cè)讷@取土地接洽的如果是鎮(zhèn)政府或者街道辦事處，再或者是各類開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，在與這類政府或政府派出機(jī)構(gòu)洽談時(shí)，與他們之間達(dá)成的獲取土地資源的意愿是不能兌現(xiàn)的，還必須與具有兌現(xiàn)權(quán)的一級(jí)政府要求承諾或者再予確認(rèn)。
其次是注意政府職能權(quán)限的規(guī)范。各級(jí)政府都設(shè)有不同管理職能的部門(mén)，在項(xiàng)目具體實(shí)施過(guò)程中，我們肯定要與這類具體管理部門(mén)打交道，尋求支持，謀求幫助，故要注意與能解決我們?cè)V求的部門(mén)接洽，不然變成“找對(duì)了廟，但拜錯(cuò)了菩薩”。
在對(duì)外交往中，必須慎重地告知對(duì)方，光明地產(chǎn)作為國(guó)有上市企業(yè)的管理程序及決策流程，要比一般企業(yè)長(zhǎng)及煩瑣，以免在項(xiàng)目實(shí)施的前期及關(guān)健時(shí)期，引起對(duì)方不必要的誤解；同時(shí)也應(yīng)當(dāng)明白地告知對(duì)方，作為國(guó)有上市企業(yè)，協(xié)議簽訂后，其執(zhí)行協(xié)議的誠(chéng)信度要高于一般企業(yè)。
光明地產(chǎn)作為國(guó)有上市公司，有兩個(gè)基本特性：一是光明地產(chǎn)為國(guó)有企業(yè)。作為國(guó)有企業(yè)，則意味著企業(yè)的投資及重大資產(chǎn)處置行為，必須遵守國(guó)有資產(chǎn)管理法的規(guī)定，比如收購(gòu)他人資產(chǎn)，必須向國(guó)有資產(chǎn)主管部門(mén)申報(bào)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓光明資產(chǎn)必須進(jìn)行 公開(kāi)掛牌，不得輕易承諾等等。二是作為上市公司，必須遵守上市公司最基本的公開(kāi)、透明原則。所以在具體執(zhí)行過(guò)程中，有些常見(jiàn)的陷匿或者財(cái)務(wù)處理的辦法并不適用上市公司。
（三）要充分估計(jì)并且適應(yīng)國(guó)家行政手段的變化，從以住的重審批輕管理向輕審批重管理的轉(zhuǎn)變
在國(guó)家行政管理手段轉(zhuǎn)變中，輕審批重管理，近期從理論層面已經(jīng)漸漸地向?qū)嶋H操作方面發(fā)展。以上海自由貿(mào)易區(qū)的負(fù)面清單為標(biāo)志，國(guó)家在行政審批上逐步減少以往長(zhǎng)期使用的重審批的方式，并且在全國(guó)已經(jīng)形成趨勢(shì)。
2018年3月2日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)主任黃永平在上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)的工作報(bào)告中，代表上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)對(duì)外公開(kāi)許諾，在施工證許可審批方面，工業(yè)項(xiàng)目不超過(guò)15個(gè)工作日，小型項(xiàng)目不超過(guò)35個(gè)工作日，其他項(xiàng)目不超48個(gè)工作日的審批時(shí)間目標(biāo)。
審批項(xiàng)目少了，審批時(shí)間短了，并不意味著國(guó)家行政管理的強(qiáng)度減少了，相反參照國(guó)際上的行政管理經(jīng)驗(yàn)，意味著今后在實(shí)際操作中，受到行政監(jiān)督的強(qiáng)度增加了，重審批的形式將弱化，重管理的實(shí)質(zhì)將體現(xiàn)。如房地產(chǎn)項(xiàng)目在具體操作過(guò)程中，原來(lái)審批事項(xiàng)的變更，將會(huì)更加不容易。而且根據(jù)中國(guó)的特色，監(jiān)管的方式將會(huì)采用承諾制來(lái)替代，企業(yè)對(duì)政府行政管理的承諾將會(huì)變得更加多，企業(yè)在實(shí)際操作過(guò)程中的或然性風(fēng)險(xiǎn)增大。如果違反承諾，則行政處罰也將會(huì)更重。
國(guó)家行政管理手段的變化，將激勵(lì)我們今后在房地產(chǎn)規(guī)劃施工階段前期準(zhǔn)備階段變得更加慎重。即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須慎重決策，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須嚴(yán)守規(guī)范，輕易不做變更，并且嚴(yán)格按照審批的內(nèi)容執(zhí)行，嚴(yán)守承諾。故在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，必須嚴(yán)格按批準(zhǔn)的規(guī)范執(zhí)行，未經(jīng)書(shū)面批準(zhǔn)不擅自變更。否則面對(duì)業(yè)主的投訴，不僅得不到政府的支持而且會(huì)受到政府的制裁。
（四）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，必須清醒的認(rèn)識(shí)到，對(duì)外，開(kāi)發(fā)商是第一責(zé)任人
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，涉涉到方方面面的各合作單位，不論設(shè)計(jì)階段，還是建設(shè)階段，還是銷售階段，都會(huì)有大量的合作企業(yè)的加入，不論這類合作企業(yè)如何履行合作義務(wù)，但這些義務(wù)的履行，其結(jié)果對(duì)外最終都是開(kāi)發(fā)商的名義來(lái)承擔(dān)責(zé)任。所以我們絕對(duì)不能輕易的認(rèn)為，有了這些合作者，開(kāi)發(fā)商就可以高忱無(wú)憂，從光明明地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)歷史來(lái)看，我們作為開(kāi)發(fā)商，除了加強(qiáng)對(duì)合作者履行義務(wù)的監(jiān)督管理之外，還必須通過(guò)社會(huì)資源，如監(jiān)理、預(yù)算管理企業(yè)等嚴(yán)格管理，否則，出現(xiàn)問(wèn)題，后患無(wú)窮，對(duì)外都將是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。
具體在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)施工建設(shè)單位的管理，除了施工規(guī)范外，還要加強(qiáng)對(duì)材料供應(yīng)的管理，避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或者較大的質(zhì)量瑕疵，引起群體性投訴；在銷售過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)銷售廣告的管理，杜絕夸大宣傳、虛假宣傳。特別要防止發(fā)生低級(jí)錯(cuò)誤，如廣告宣傳中內(nèi)容與規(guī)范審批中的圖紙不符，廣告宣傳中對(duì)土地使用性質(zhì)及權(quán)屬的描述不符實(shí)際情況等等。
（五）重視售后服務(wù)工作
對(duì)投訴內(nèi)容要區(qū)分有效投訴還是無(wú)效投訴；對(duì)有效投訴要迅速有效地解決我方的責(zé)任問(wèn)題，然后再區(qū)分訴求中的合理要求與無(wú)理要求，對(duì)合理的要求要盡快兌現(xiàn)。
總之對(duì)售后問(wèn)題中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，特殊問(wèn)題特殊處理，普遍性問(wèn)題慎重處理，要防止由于不及時(shí)處置，而將小事件演變成群體性事件。
（六）加強(qiáng)企業(yè)的自身管理
近期，我司已發(fā)生多起由于自身管理不嚴(yán)而造成的事件，發(fā)生的原因多種多樣，既有“新官不理舊政”消極態(tài)度引起矛盾擴(kuò)大的；也有企業(yè)授權(quán)過(guò)度，忽視管理造成的；更有企業(yè)管理不到位，印鑒、文書(shū)等管理不當(dāng)，被人利用的。
上述事件的發(fā)生，雖然不是普遍現(xiàn)象，但給我們敲響了企業(yè)管理的警鐘，在企業(yè)的日常管理中，要加強(qiáng)注重對(duì)企業(yè)的檔案、文書(shū)的管理。對(duì)外合作中，要加強(qiáng)對(duì)外的授權(quán)管理，關(guān)健崗位、關(guān)健環(huán)節(jié)我方必須參與，加強(qiáng)管理。同時(shí)企業(yè)必須具備證據(jù)意識(shí)，各項(xiàng)重要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者重大的洽談，都必須留有痕跡，有案可查。這些痕跡聊勝于無(wú)，對(duì)今后矛盾的處理、責(zé)任的追究都會(huì)起到相當(dāng)大的保護(hù)作用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)面臨變局情況下依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)更重要
央行宣布的定向降準(zhǔn)剛剛落地，貨幣政策從“合理穩(wěn)定”變成“合理充裕”，七部委的反炒房治理行動(dòng)就馬上開(kāi)始，這是一種政策上的對(duì)沖。6月29日，住建部等中央七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，對(duì)包括上海在內(nèi)的30個(gè)試點(diǎn)城市開(kāi)展為期半年的打擊投機(jī)炒房行為和房地產(chǎn)“黑中介”，治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的專項(xiàng)行動(dòng)。與反炒房戰(zhàn)同時(shí)到來(lái)的，還有棚改貨幣化全面收緊、限制人才落戶購(gòu)房、限制企事業(yè)單位購(gòu)房等配套手段，樓市強(qiáng)監(jiān)管的意味不言自明。
無(wú)論房地產(chǎn)行業(yè)下一步怎么發(fā)展，樓市的確已經(jīng)到了變局時(shí)刻。面臨新情況，我們光明地產(chǎn)人在主動(dòng)積極轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，迎接產(chǎn)業(yè)升級(jí)謀篇布局新的發(fā)展時(shí)期，更需要關(guān)注依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)的重要性，力爭(zhēng)在取得跨越式發(fā)展的同時(shí)，打造光明地產(chǎn)更加光明燦爛的新未來(lái)。